Pembiayaan BBA beri hak istimewa pembeli rumah

Pembiayaan BBA beri hak istimewa pembeli rumah

Oleh Abmalek F. Abubakar-UM-30/6/2006

BANYAK telah diperkatakan tentang projek perumahan terbengkalai atau rumah siap yang tidak begitu sempurna disebabkan tidak mengikut spesifikasi.

Dianggarkan ramai pembeli rumah yang menjadi mangsa projek perumahan terbengkalai telah mendapat pembiayaan daripada institusi yang menawarkan perkhidmatan perbankan Islam melalui pembiayaan perumahan al-Bai Bithaman Ajil (BBA).

Malangnya ramai pembeli yang menggunakan pembiayaan secara BBA ini tidak tahu akan hak mereka sebagai pembeli rumah.

Ramai yang masih berpendapat mereka membeli rumah dengan pembiayaan bank, dan oleh itu mereka berhutang dengan bank, maka hutang itu mesti dibayar dengan apa cara sekalipun. Pembeli mesti faham yang pertalian mereka dengan bank di bawah pembiayaan BBA adalah pertalian di antara pembeli dengan penjual dan bukan pertalian sebagai penghutang dan pemiutang seperti terdapat dalam kaedah pembiayaan konvensional.

Isu yang ingin dibawa penulis di sini ialah kenapa pembeli rumah yang mendapat pembiayaan perumahan mengikut kaedah BBA kena berdepan dengan pemaju apabila rumah yang dibeli tidak dapat diserahkan pada masa yang dipersetujui? Tidakkah pembeli rumah sepatutnya berdepan dengan pihak bank sahaja kerana bank adalah pihak yang menjual rumah kepada pembeli dalam kaedah BBA? Mengikut syariah, dalam urusan jual beli, setiap penjual dan pembeli ada tanggungjawab dan hak masing-masing. Sekiranya mana-mana pihak ingkar pada tanggungjawab masing-masing, maka perjanjian jual beli itu mengikut syariah adalah terbatal dengan sendirinya. Dengan terbatalnya perjanjian jual beli antara bank dengan pihak pembeli, secara logiknya, bank tidak ada hak untuk menuntut bayaran bulanan dengan memotong gaji atau baki daripada akaun pembeli.

Dalam konteks ini kita belum dengar mana-mana bank sebagai penjual yang tampil menunaikan tanggungjawab asas untuk menyerahkan rumah yang dijual kepada pembeli dengan sempurna atau pada masa yang ditetapkan. Dengan tidak rasa bertanggungjawab bank menghala pembeli untuk berurus terus dengan pemaju.

Pihak bank hanya berminat memastikan bayaran bulanan daripada pembeli diterima pada masa yang ditetapkan dan membiarkan saja pembeli berdepan dengan pemaju untuk memastikan rumah boleh diserahkan. Bukankah hak pembeli berurusan hanya dengan penjual (iaitu bank) sahaja dan pihak banklah yang sepatutnya berdepan dengan pemaju?

Jika kita teliti konsep asas pembiayaan perumahan BBA dan dokumen-dokumen yang digunakan untuk mengikat perjanjian antara pembeli dengan penjual, kita akan kenal pasti hak dan tanggungjawab setiap pihak pemaju, pembeli dan bank.

Mekanisme pembiayaan perumahan BBA yang diguna pakai oleh kebanyakan bank di Malaysia melibatkan bakal pembeli rumah akan mula-mula mengenal pasti rumah yang hendak dibeli dan seterusnya ia akan menandatangani perjanjian dengan pemaju atau pemilik hartanah tersebut.

Bakal pembeli rumah kemudian akan memohon kepada banknya untuk kemudahan pembiayaan. Jika permohonan tersebut dipersetujui, pembeli rumah dan pihak bank menangani Perjanjian Pembelian Perumahan (PPA) di mana pihak bank membeli rumah yang telah dikenal pasti itu daripada pemaju bagi pihak pembeli.

Pembelian ini dilakukan pada harga RM X yang merupakan jumlah pembiayaan sebenar yang diberikan bank kepada pembeli.

Pihak bank dan pembeli pada masa yang sama juga bersetuju menandatangani Perjanjian Penjualan Perumahan (PSA) di mana pihak bank menjual rumah yang dibeli itu kepada pembeli pada harga tertentu yang dicampur dengan margin keuntungan kepada bank.

Inilah jumlah sebenar pembeli kena bayar kepada bank secara tertangguh setiap bulan mengikut amaun, cara dan masa yang dipersetujui.

Pembeli juga melaksanakan satu lagi dokumen iaitu caj terhadap hartanah tersebut yang menamakan pihak bank sebagai penerima hak sebagai cagaran kepada pembiayaan tersebut.

Rumusannya di bawah pembiayaan BBA, pembeli memang ada hak untuk menuntut penyerahan rumah yang dibeli daripada penjual (iaitu pihak bank) dan bukan daripada pihak pemaju. Sekiranya pihak bank gagal menyerahkan rumah kepada pembeli pada masa yang dipersetujui maka dengan sendirinya perjanjian di antara bank dengan pembeli terbatal.

Dan pihak bank tidak ada hak lagi untuk memotong baki akaun pembeli bagi tujuan melunaskan pembiayaan perumahan ini.

Malah pembeli ada peluang menuntut ganti rugi daripada bank di atas kegagalan penyerahan rumah yang dibeli pada masa yang ditetapkan.